Heimat gesucht

Milieuschutz

Einen Kiez machen ganz unterschiedliche Sachen aus. Aber ein bedeutender Teil ist die richtige Mischung aus verschiedenen Personen. Um so eine Mischung aufrecht zu erhalten gibt es seit 11. September 2014 die Soziale Erhaltungsverordnung – den Milieuschutz. Mehr als 20 solcher Gebiete gibt es mittlerweile in Berlin, unter anderem sieben Gebiete in Friedrichshain Kreuzberg.

U-Bahnhof Görlitzer Park in Berlin-Kreuzberg (© imago/LarsReimann)
U-Bahnhof Görlitzer Park in Berlin-Kreuzberg (© imago/LarsReimann)

Was die Leute in einen Kiez ziehen lässt und was die alten Bewohner in einem Kiez hält, ist bezahlbarer Wohnraum. Genau davon gibt es in Berlin nicht genug. Wenn nun ein neues Haus in einem Bezirk gebaut wird, sind die Mieten von einer Wohnung meist über dem Budget eines Otto-Normalverdieners und für erwerbsschwache Menschen eine unmögliche Hürde. Ebenso die Sanierung von alten Wohnraum, also die Aufwertung durch ein zweites Waschbecken, Balkon, Fußbodenheizung und Kamin lassen Mieten exorbitant steigen. Die Stadtverwaltung kann nun einlenken.

Während neue Häuser und Wohnungen einen Teil der Mietwohnungen für Wenigverdiener erschwinglich machen muss, sind Modernisierungen nur unter bestimmten Voraussetzungen und Auflagen möglich. Soll heißen, dass alle baulichen Änderungen genehmigt werden müssen. Während alte und neue Mieter durch diesen Hoffnungsschimmer aufatmen, schimpfen Haus- und Wohnungsbesitzer: Sie sehen den Milieuschutz als Verhinderungspolitik.

Eine Stadt muss sich entwickeln und auch Szene-Kieze gehören dazu. Ein weiteres Phänomen, was unter den Milieuschutz fällt, sind Mietwohngen, die als Ferienwohnungen vermietet werden – also eine Nutzungsänderung. Auch hier kann die Stadt einlenken und dem Besitzer dieser vier Wände ein Verbot aussprechen. Um den Milieuschutz aufrecht zu erhalten und plausibel und vor allem notwendig anzuwenden, wird der Erlass alle 5 Jahre für ein bestimmtes Gebiet geprüft.


Von der Mietwohnung zur Eigentumswohnung

In Berlin wurden im Jahr 2014 laut Bauverwaltung mehr als 9000 Mietwohngen von ihren Besitzern in Wohneigentum umgewandelt. Das sind doppelt so viele wie im Vorjahr. Das bedeutet also, dass gut 9000 Wohnungseigentümer, eine Wohnung vermietet haben und diese nun für den Eigengebrauch benutzen oder  weiter verkaufen wollen. In Gebieten, in denen der Wohnraum knapp ist und die Kiezstruktur erhalten werden soll, gilt der Milieuschutz (s.o.).

Mehr als 20 solcher „sozialer Erhaltungsgebiete“ gibt es in Berlin. Seit dem 3. März diesen Jahres gilt in solchen Gebieten die sogenannte Umwandlungs-Verordnung, sie soll verhindern, dass Wohnungsbesitzer ihre Mietwohnungen mal eben verkaufen und dem Mieter kündigen. So darf, wer eine Wohnung besitzt und vermietet, diese nur noch in Ausnahmefällen und mit Genehmigung des Bezirkamtes weiterverkaufen, zum Beispiel an die aktuellen Mieter der Wohnung.

Wenn sich die Mieter jedoch nicht innerhalb von sieben Jahren für den Kauf der Wohnung entscheiden, kann die Immobile wieder auf dem freien Markt angeboten werden. Wird die Wohnung dann verkauft, gilt ab diesem Zeitpunkt zusätzlich noch eine zehnjährige Kündigungsfrist. Sie basiert auf der seit dem 1. Oktober geltenden Berlin-weiten Kündigungsschutzklausel-Verordnung und besagt: Erst zehn Jahre nach Veräußerung der Wohnung darf dem Mieter gekündigt werden.

So kann es also sein, dass einem Mieter nach dem Verkauf seiner Wohnung noch 17 Jahren bleiben, bevor er sich nach etwas Neuem umschauen muss. Soweit die Theorie.